Balcons en péril : qui paie les 10 millions d’euros de réparations ? Ce que dit la loi sur les responsabilités en copropriété.

En France, des balcons menacent de s’effondrer, posant la question cruciale de la responsabilité. Entre copropriétaires, syndics et maires, que dit la loi ?

Fissures, périmètres de sécurité, accès condamnés : en France, des immeubles sont rattrapés par des balcons jugés dangereux. À Anglet, 780 balcons d’une résidence ont été déclarés en péril après la chute de morceaux de terrasse ; un devis de 10 millions d’eurosdonc 35 000 euros par appartement en moyenne, a été présenté aux copropriétaires. À Mâcon, la Ville a fait évacuer en urgence un immeuble des quais face à un risque d’effondrement de balcon.

Qui est responsable, qui paie et qui doit agir quand la structure menace ? La réponse repose sur la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, les pouvoirs du maire et l’usage fait du balcon. La frontière entre parties communes et privatives fait toute la différence.

Effondrement de balcon : qui est responsable en copropriété ?

En copropriété, un balcon est en général à usage privé, mais sa dalle et son étanchéité relèvent des partis communes selon la loi du 10 juillet 1965
et le règlement de copropriété. Concrètement, l’entretien et les réparations de la dalle incombant au syndicat des copropriétaires ; le revêtement et, selon ce que prévoit le règlement, les garde-corps peuvent rester à la charge du propriétaire. Cette clé de répartition conditionne la
responsabilité en cas de sinistre et la répartition des coûts.

À Anglet, des copropriétaires ont fait établir des contre-devis face au chiffrage initial. “Ces entreprises ont proposé deux devis. Un à 1,8 million et l”autre à 2,6 millions, donc 4 à 5 fois moins cher”, rapporte Christine Stoltz, propriétaire, à Capital. Le collectif dénonce une opacité des comptes et réclame une solution rapide ; la discussion sur le périmètre des travaux et leur financement illustre la mécanique juridique de la copropriété.

Syndic, maire, occupant : ce que prévoit la loi

Le syndic a un rôle central : il veille au respect du règlement, met en demeure les défaillants, convoque l’assemblée et peut faire réaliser des travaux urgents indispensables à la sécurité sans attendre un vote. Le maire dispose, lui, d’un pouvoir de police générale pour prévenir les accidents (articles
L.2212-2 et L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales) et peut, en cas de
danger grave ou imminentprescrire des mesures de sûreté, interdire l’accès aux balcons et instaurer un périmètre de sécurité. Une procédure de péril imminente peut être engagé sur le fondement de l’article L.511-3
du Code de la construction et de l’habitation, avec expertise rapide et mesures exécutoires.

“L’Insee estime qu’il y a entre 10 et 15 millions de balcons en France. Il en tombe en moyenne un par mois, ce qui est très faible, en pourcentage, mais reste évidemment trop, compte tenu de la gravité de l’événement”, explique Jean-Pierre Thomas, directeur technique adjoint de 3C Expertises, au Figaro. En pratique, plusieurs responsabilités peuvent se croiser : le syndicat des copropriétaires pour les éléments communs, le copropriétaire ou l’occupant si un usage fautif est établi, et l’autorité municipale pour la mise en sécurité immédiate.

• Dalle/étanchéité endommagée : entretien et travaux à la charge de la copropriété, répartition selon les devis-parts.
• Garde-corps/rambardes : privatif ou commun selon le règlement de copropriété ; l’entretien et la réparation suivent ce statut.
• Usage fautif (supplément, jardinières mal fixées, objets tombés) : responsabilité civile de l’occupant, trouble anormal de voisinage possible et réglementation municipale applicable.
• Péril : le maire peut interdire l’accès, évacuer et faire exécuter d’office des mesures de sûreté ; la carence est susceptible d’engager la responsabilité de la commune.

Quels signaux d’alerte et normes pour éviter le pire ?

Un balcon n’est pas un lieu de stockage ni une terrasse de réception. “De nombreuses personnes considèrent leur balcon comme un lieu de stockage et y entreposent n’importe quoi. Il faut pourtant éviter toute surcharge”, alerte Jean-Pierre Thomas. Évitez les grosses jardinières très lourdes lorsqu’elles sont gorgées d’eau, les spas et piscines gonflables. À titre de repère, un balcon est calculé pour une surcharge d’usage d’environ 350kg/m²et 1 cm d’eau équivaut à environ 100kg/m². Surveillez également l’écoulement des eaux : l’eau stagnante accélère la corrosion des armatures et l’éclatement du béton en cas de gel.

Côté sécurité, les garde-corps doivent respecter des règles : hauteur minimale de 1 mètre (ou 0,80 mètre si l’épaisseur dépasse 50 cm), zone basse de sécurité pleine sur 45 cmrésistance à une poussée d’environnement 60 kg et écartement maximal de
11 cm entre éléments verticaux, conformément aux normes NF P01-012 et NF P01-013. Les jardinières doivent être accrochées à l’intérieur du garde-corps et fixées solidement ; des arrêtés municipaux peuvent en restreindre la pose à l’extérieur. En cas de doute sur l’état de la dalle ou des scellements, prévenez immédiatement le syndic ; S’il y a un danger, la mairie peut sécuriser les lieux sans délai.